Когда при покупке квартиры должен открываться аккредитив

Аккредитив при покупке недвижимости: что это такое?

Аккредитив обезопасит вашу сделку по недвижимости, банк помогает избежать все риски связанные с деньгами.

При покупке недвижимости применяются несколько схем для расчета: передача денег наличными, безналичный платеж, взнос частями и т.д. Наиболее безопасный способ оплаты для продавца и покупателя — использование аккредитива.

Смысл аккредитива в том, что банк перечисляет деньги продавцу недвижимости только после того, как недвижимость перейдёт в собственность покупателю.

Что такое аккредитив?

Аккредитив — это гарантия финансовой организации, что процесс приобретения и продажи имущества пройдет в полном соответствии с действующим законодательством, а участники сделки исполнят обязательства в полном объеме.

• Данный вид расчетов применяется не только при покупке жилых помещений, но и в других случаях. Аккредитив необходим, когда человек, продающий имущество, не знаком с покупателем, а во время купли-продажи не нужны неприятные сюрпризы, например, внезапный отказ от сделки к моменту ее завершения.
• Чтобы получить услугу, необходимо заключить с банком договор на открытие аккредитивного счета, который будет исполнять роль хранилища денежных средств (что-то типа банковской ячейки). После того, как продавец выполнит свои обязательства и предоставит доказательство перехода прав на собственность, он сможет получить всю сумму. Контролировать правильность проведения сделки, действия ее участников должен банк, открывший аккредитивный счет. В связи с этим обмануть партнерам друг друга невозможно.
• Из-за плохой осведомленности об аккредитиве или с целью снижения расходов, между сторонами часто заключается соглашение на аренду в банке ячейки. Они считают, что аренда специального сейфа и открытие аккредитива по своим функциям одинаковы, однако, между ними есть различия. При использовании ячейки предполагается расчет исключительно наличными деньгами. В аккредитиве же применяется только безналичный перевод денег. Кроме этого, банком, прежде чем выплатить сумму продавцу, запрашиваются документы о госрегистрации объекта на нового владельца.

Где он используется?

Аккредитив принято использовать в ситуациях, когда между сторонами не достигнуто доверие. Поддержка организации-гаранта становится не лишней. Ведь покупатель не сумеет забрать деньги со счета по своему усмотрению, пока сделка официально не состоится. Кроме этого, продавец уберегает себя от внезапного ухудшения финансовых возможностей покупателя.

В соглашении между банком и клиентом на открытие аккредитива прописываются следующие данные:

• сведения об участниках сделки;
• описание объекта покупки;
• сумма;
• список документов для оплаты;
• тариф за аккредитив;
• обязательства сторон;
• ответственность;
• порядок отказа от проведения сделки.

В условиях договора предусматриваются разные моменты. Например, перечисление авансового платежа продавца до оформления права собственности. Название этого инструмента — аккредитив с красной оговоркой.

Основные виды аккредитива

• отзывной — покупатель, оформивший договор на открытие счета с банком может в любое время забрать внесенные средства и закрыть счет (от продавцов недвижимости редко удается добиться согласия на открытие этого вида аккредитива, ведь перечисление денег может не состояться из-за недобросовестности покупателя);
• безотзывной — в этом случае покупателю уже не удастся аннулировать счет по своему усмотрению;
• безакцептный — после того, как объект недвижимости перерегистрируется на нового собственника, его бывший хозяин вправе обратиться за выдачей забронированных средств один, а присутствие покупателя не нужно;
• покрытый — банк, открывший аккредитивный счет, перечисляет сумму от покупателя на аккредитивный счет в другой банк, который будет контролировать ход сделки по покупке имущества, а затем сам выплатит деньги продавцу;
• непокрытый — банком-эмитентов средства не перечисляются, организация-исполнитель сама списывает нужную сумму со спецсчета, который открыт в первом банке.

Как использовать аккредитив при покупке недвижимости

Схема процесса сделки по недвижимости с аккредитивом

1. Участники сделки заключают договор с применением аккредитива в проведении расчетов.
2. Покупатель помещения составляет заявление в банке на открытие специального счета.
3. Финансовое учреждение открывает аккредитивный счет и переводит на него деньги покупателя.
4. Продавец для получения всей суммы предъявляет сотруднику банка исполненный договор купли-продажи и прочие бумаги, перечень которых оговаривался в соглашении на аккредитив.

При проведении сделок по купле-продаже помещений используется только безотзывной аккредитив. У покупателя не будет права отзыва своих денег до наступления срока без разрешения продавца. Если последний не исполнит свои обязательства по договору, тогда покупатель автоматически приобретает это право.

Преимущества

1. При аккредитиве процедура перевода денег контролируется банком, что помогает избежать непредвиденных рисков, связанных с большими деньгами.ПРеи
2. Открытие аккредитива позволяет провести сделку по приобретению имущества с гарантией от банка.

   Продавцы недвижимости в соответствии со схемой расчетов получают свои деньги после того, как покупатели зарегистрируют свои права в Росреестре.

3. С аккредитивом сразу обе стороны застрахованы от наступления непредвиденных рисков.

   Покупателю важно обезопаситься от ситуации, когда хозяин квартиры после получения денег, отказывается от отчуждения помещения, не выселяется или попросту не занимается перерегистрацией собственности.

4. Продавцу тоже не лишним будет оформление аккредитива, ведь он сразу получит уверенность в поступлении полной суммы за квартиру и в оговоренный в соглашении срок.
5. Нередко случается, когда сделка из-за проблем с документацией на жилое помещение, юридической невозможности реализовать квартиру не может быть зарегистрирована.

   Тогда банк возвращает деньги на счет покупателя.

6. Меры безопасности при использовании аккредитива позволяют забыть о перевозке крупных сумм наличности. Продавцам и покупателям нет необходимости перемещаться в городе с деньгами до юридической процедуры и после. Кроме того, не нужно пересчитывать средства в месте регистрации объекта на нового владельца.

Почему многие не хотят использовать аккредитив?

1. Главный недостаток аккредитива — высокая комиссия за услугу банка. Ее величина зависит от условий и может достигать нескольких тысяч рублей.
2. Многие отказываются от аккредитива из-за сложности понимания документооборота.

   Банки требуют от клиентов все бумаги на недвижимость, а также доказательство того, что деньги принадлежат именно покупателю.

3. Кроме этого, необходимо отыскать надежное финансовое учреждение.

   Не в каждом банке покупателю недвижимого объекта дадут согласие на открытие аккредитивного счета.

Как правильно оформить договор аккредитива?

Важно понимать, что основной договор по купле-продаже недвижимости, где аккредитив упоминается лишь, как форма расчета, и соглашение с банком на открытие аккредитивного счета — это два разных документа.

При составлении заявления на оказание услуги, клиенту требуется прописать:

• тип аккредитива;
• срок его действия;
• размер суммы для покупки помещения;
• персональные сведения об участниках сделки;
• перечень документов на получение денег продавцом.

Банк, принимая заявление на открытие аккредитивного счета, просит предоставить следующие бумаги:

• паспорта продавца и покупателя;
• реквизиты расчетных счетов, откуда деньги поступят и куда после завершения сделки перейдут;
• договор купли-продажи объекта недвижимости, заверенный нотариусом, где указано, что участники сделки согласны на проведение аккредитивной формы расчета.

Договор на открытие аккредитивного счета составляется в банке-эмитенте. Организация самостоятельно определяет реквизиты и форму этого документа. Однако, в нем обязательно должны содержаться следующие данные:

• дата, номер аккредитива;
• сумма;
• реквизиты покупателя и продавца имущества;
• реквизиты финансового учреждения;
• тип аккредитива, период его действия;
• исполнение аккредитива;
• список бумаг, который должен предъявить продавец;
• назначение платежа;
• срок, в течение которого предоставляются документы;
• величина комиссии банка и порядок взноса.

Эта информация указывается в договоре на покупку недвижимости либо в нем размещается ссылка на аккредитивное соглашение.

Аккредитив не зависит от основного договора и обособлен от него. Исполняется на основе документов, которые предоставляет получатель денежных средств. Нужно понимать, что банком проверяется не сам факт исполнения сделки, а бумаги продавца на соответствие условиям аккредитива.

Сколько стоит аккредитив в банках

Его стоимость в кредитных организациях различается. В некоторых финансовых структурах она находится на фиксированной отметке, выше которой цена услуги не бывает. В других банках размер суммы за аккредитив рассчитывается в процентах от стоимости недвижимого имущества.

За высокую цену клиенты получают большие гарантии, ведь финансовые учреждения ответственны перед законом за чистое проведение сделки и правильность составления договора купли-продажи.

Альфа-банк предлагает услуги по открытию счета по довольно высокой стоимости, которая зависит от типа аккредитива:

• гарантированный — 0,17% от суммы на счету, но в пределах 1650-16500 руб.;
• депонированный — 0,22% и 3300-33000 руб. соответственно.

Если клиенту понадобится изменить условия аккредитива или закрыть счет совсем, то банком взимается комиссия в 990 руб.

Стоимость услуг Альфабанка всегда плавающая, она рассчитывается в процентах от суммы на открытом аккредитивном счета. Другие действия банка, имеющие отношения к исполнению обязательств по договору оплачиваются по фиксированной ставке.

В результате клиентам может показаться, что цена за посредничество в сделке высоковата.

Но когда планируется уплата огромной денежной суммы за объект недвижимости, то услуги Альфабанка помогают снизить до минимума риски, которые могут внезапно появится во время купли-продажи дорогого имущества.

Физическим лицам Сбербанк предлагает услуги, исходя из следующих цен:

• обслуживание – 2000 р.;
• цена за открытие аккредитива и его закрытие в одном подразделении — 0,2% от суммы сделки (от 1 т.р. до 5 т.р.);
• если аккредитив открывается в одном отделении банка, а свое действие завершает в другом, то тариф повышается до 0,3% (от 1,5 т.р. до 10 т.р.);
• продление соглашения на аккредитив с банком — 2000 руб.

Цена на аккредитив в ВТБ :

• открытие аккредитивного счета — 0,2% от стоимости сделки или 1200 – 4500 рублей;
• продление договора, изменение размера суммы — 0,2% или 900 – 4500 руб.;
• закрытие аккредитива до окончания его действия — 1200 руб.;
• выдача денежных средств продавцу — 0,2% или 1200 – 4500 руб.

Сколько стоит аккредитив в Россельхозбанке:

• открытие аккредитива — 0,15% или – 3000-15000 руб.;
• изменение условий договора купли-продажи недвижимости — 1500 руб.;
• выдача денег — 0,2% или не менее 3000 руб.

Вывод

• Занимаясь покупкой недвижимости, будет целесообразнее выплатить деньги за приобретаемое помещение по аккредитиву.
• Посредничество банка позволяет исключить образование рисков, таких как, не оплата по договору, отказ продавца от перерегистрации объекта.
• Стоимость аккредитива вполне доступна. Поэтому лучше немного потратиться на аккредитивную форму расчета, чем потом решать ненужные проблемы.

Источник: https://kreditkarti.ru/akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti-chto-eto-takoe

Аккредитив при покупке квартиры

Чтобы обеспечить законность и сохранность денег, при сделке купли-продажи квартиры, а также гарантировать проведение сделки, стороны заключают договор аккредитива с банком.

Он позволяет продавцу и покупателю удостовериться в честности другой стороны, а контролировать денежные средства будет банк.

О том, что такое аккредитив и как он поможет купить квартиру, вы узнаете из материала статьи.

Что это такое аккредитив?

Приобретение и продажа недвижимости с финансовой точки зрения является довольно небезопасной операцией. Окончательно сделка будет признана законной и состоявшейся только после того, как договор будет зарегистрирован в соответствующих гос органах, и новый владелец квартиры оформит свои права на нее.

Есть риск того, что, уже подписав соглашение и подав документы на регистрацию, продавец по каким-либо причинам передумает проводить сделку, он отправится в Росреестр и заберет заявление о желании продать свою собственность. Таким образом, обе стороны не получают весомую гарантию в дальнейшем сотрудничестве и рискуют остаться как без денег, так и без недвижимости:

• Продавец не уверен, что покупатель не заплатил ему до регистрации своих прав, в дальнейшем передаст оговоренную сумму.
• Покупатель не может заплатить за покупку сразу и обязать продавца провести сделку в будущем.

Причем такая ситуация возможна и тогда, когда ему уже были переведены деньги за продажу объекта. В таком случае возвращать свои средства покупатель сможет только через суд, потратив на это свои силы и деньги.

Для того чтобы обезопасить сделку от таких ситуаций, продавец и покупатель могут затребовать проведение продажи только с помощью аккредитива.

Аккредитив – это широко распространенная форма безналичного расчета между сторонами, чаще всего используемая как раз при проведении купли-продажи. Банк, по запросу своих клиентов, блокирует определенную сумму на покупку недвижимости, и обязуется перевести ее продавцу по окончанию сделки.

Это один из наиболее надежных вариантов проведения сделок. В данном случае банк выступает посредником, гарантирующим:

• Юридическую чистоту процедуры купли продажи.
• Сохранность денег до момента перехода права собственности к покупателю.
• Обязательный финансовый расчет между сторонами.

Типы аккредитива

Есть несколько видов аккредитива, различающихся в зависимости от налагаемых обязательств:

1. Отзывной аккредитив: подразумевает, что условия договора могут быть изменены, а само соглашение можно аннулировать (даже не извещая продавца).
2. Безотзывный: договор, условия которого нельзя изменить без обоюдного согласия сторон.
3. Переводной: когда перевод средств осуществляется по указанию продавца.
4. Резервный аккредитив, который позволяет продавцу получить средства, даже если покупатель не выполнил свои обязательства.
5. Аккредитив с внесением авансовой суммы на счет продавца без проверки документов.

Условия раскрытия аккредитива

На практике аккредитив в сделках купли-продажи квартир реализуется в 4 этапа:

1. Стороны составляют Договор аккредитива и определяют все важнейшие условия передачи недвижимости – обязательства и сроки по оплате, порядок извещения участников сделки, указываются их реквизиты и основания для проведения расчета.
2. С этим договором покупатель отправляется в свой банк, и на основании соглашения оформляет с ним аккредитив. В банке продавца, также открывается его личный счет, куда в дальнейшем будет переведена вся сумма за квартиру.
3. Заключается договор купли-продажи. Стороны передают заявление и необходимые документы в регистрирующие органы.
4. После регистрации право собственности на покупателя, в банк подают подтверждающие документы. С аккредитивного счета покупателя списывают заблокированные средства и переводят их на счет продавца.

Договор аккредитива

Стороны вправе сами определить в условиях договора аккредитива, какие документы будет рассматривать банк в дальнейшем, когда потребуется одобрить перевод денежных средств. Однако в этом договоре обязательно должны присутствовать:

• Дата и номер.
• Сведения об объекте недвижимости, который становится предметом сделки – адрес, параметры и характеристики помещения и прочая информация.
• Паспортные и контактные данные продавца и покупателя (либо уставная документация, если в договоре задействованы юридические лица).
• Точная сумма, которая будет списана за покупку квартиры (прописью и цифрами).
• Вид аккредитива и назначение платежа.
• Необходимость в подтверждении перевода.
• Точный список документов, которые должен будет рассматривать банк, а также требования, предъявляемые к ним.
• Данные получателя – реквизиты его счета, куда будут переведены средства.
• Порядок исполнения договора и срок его действия.
• Дату, когда в банк должна быть подана правоустанавливающая документация.
• Сумма оплаты за услуги банка (включая порядок расчетов между организацией и клиентом). Указывается и лицо, которое оплачивает открытие и закрытие счета аккредитования.

В дальнейшем банку обязательно понадобится получить соответствующие свидетельства:

• Выписку из ЕГРН о том, что продавец передал квартиру, и покупатель теперь действительно является полноправным собственником недвижимости.
• Справка из гос органов, подтверждающая, что покупатель действительно запросил процедуру регистрации своих прав на объект.

Обеим сторонам гораздо проще заключить договор аккредитива и открыть личные счета в одном банке. Тогда схема перевода средств и контроля сделки становится гораздо проще и быстрее.

В случае необходимости продление срока аккредитива, отказ или внесение изменений в условия соглашения возможно только при наличии обоюдного согласия сторон. За продление договора чаще всего взимается дополнительная плата.

Особенности банков

Нужно отличать:

• Договор купли-продажи квартиры, с отдельным пунктом в котором указывается аккредитив как способ расчета.
• Договор с банком на открытие аккредитования для проведения сделки.

Втб 24

при открытии аккредитивного счета для приобретения квартиры в этом банке клиентам предлагают следующие условия:

• 0,2 % от суммы недвижимости (до 6 тыс. рублей) за открытие такого счета.
• за продление или изменение стоимости сделки также берут 0,2%.
• дополнительные условия можно внести в договор за 1,5 тыс. рубля.
• перевод и выдача средств (продавцу или доверенному лицу) – 0,2 % от перечисляемой суммы (примерно 2-5 тыс. рублей).

райффайзенбанк

в данной организации клиент оплачивает следующие суммы:

• банк взимает около 0,2% от общей стоимости сделки (до 15-20 тыс. рублей).
• за перевод денег на счет продавца берут около 3 тыс. рублей.
• за изменение каких-либо условий договора оплачивается 1,5 рубля.
• продление договора стоит минимум 2 000 рублей (в зависимости от желаемого срока действия).

сбербанк

также в сбербанке можно воспользоваться и ячейкой для хранения денежных средств. стоимость аккредитива заметно дешевле, чем в других банках – минимальная сумма услуги — 2000 рублей и увеличивается в зависимости от конкретных условий договора.

если средства будут переведены на счет продавца в другом банке, с клиента взимается 0,3 % (до 10 тыс. рублей).
смотрите видео о том как работает аккредитив в сбербанке:

преимущества в доступности отделений и быстром оформлении договора. банк гарантирует оформление соглашения в течение часа, даже если продавец и покупатель проживают в разных населенных пунктах.

продление срока действия соглашения аккредитива стоит 2000 ₽.

плюсы и минусы аккредитива

Плюсы в такой системе расчета следующие:

1. Серьезные гарантии безопасности и законности сделки. Заключив договор аккредитива, стороны обоюдно контролируют проведение сделки. Деньги будут переведены только после того, как в банк будут поданы соответствующая подтверждающая документация.
2. Покупатель будет уверен в соблюдении обязательств продавцом: если по какой-либо причине процедура будет сорвана, то деньги будут в полном объеме возвращены. А продавец сможет удостовериться, что покупатель действительно располагает необходимой суммой, которая автоматически блокируется.
3. Сам банк несет ответственность (согласно действующему законодательству) за сохранность денежных средств и законность проведения сделки. Он поручается за покупателя и также участвует в сделке. Организация внимательно проверит все поданные документы на подлинность и отсутствие юридических ошибок, прежде чем одобрить перевод денег.

Операция проводится в безналичной форме, что особенно выгодно и удобно:

• нет нужды хранить крупную сумму на руках и беспокоиться за ее сохранность;
• рассчитаться можно в течение нескольких минут через Интернет, предварительно уполномочив банк на перечисление продавцу конкретной суммы;
• сумма за покупку будет переведена только после того, как продавец исполнит обязательства — подтверждает же это сам приобретатель недвижимости.

Однако есть в этой системе расчета и недостатки:

• Поскольку в сделке участвует банк, потребуется время на проверку документов. А раз волокита еще больше увеличивается, то оформление аккредитива не подойдет тем, кому требуется купить или продать квартиру в срочном порядке.
• За свои услуги банковское учреждение взимает плату. Чаще всего она зависит от самой суммы договора купли-продажи, но стоимость будет существенной.

Аккредитив или ячейка?

Аккредитив уже давно сравнивают с другой формой расчета между сторонами – при помощи банковских ячеек.

Разница между ними есть в самом хранении средств:

• В ячейке могут храниться только денежные средства в натуральном проявлении.
• При аккредитиве же банк хранит только безналичные средства.

Различия и в осведомленности самого банка:

1. Оформляя договор аккредитива, клиенты указывают сумму сделки и само основание перевода средств (купля-продажа квартиры). Банк знает точную стоимость покупки недвижимости, что позволяет обезопасить сделку и гарантировать, что продавец получит всю сумму денег.
2. При использовании банковской ячейки средства в ней хранятся тайно – клиент не должен разглашать ее содержимое. Это менее надежный вариант, поскольку продавцу придется надеяться лишь на честность покупателя. Он не обладает гарантией, что получит оговоренную сумму в полном объеме, даже если договор купли-продажи уже был подписан.

Итак, аккредитив является надежной формой расчета. Она налагает на обе стороны обязательства и дает обоюдные гарантии, стимулируя их к проведению сделки. Договор аккредитива не стоит подписывать лишь тем, кому нужно приобрести или избавиться от квартиры «здесь и сейчас», так как из-за проверок документов сделка затягивается.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/akkreditiv-pri-pokupke-kvartiry.html

Аккредитив при покупке недвижимости: что это, схема, плюсы и минусы формы расчетов

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы.

В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос.

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон.

Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки.

Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки.

Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца.

Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

• Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
• Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
• Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
• Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
• Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев).

Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е.

3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить.

В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой.

Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

• Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
• Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
• Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
• Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

• Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
• Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
• Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

• Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
• Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
• Большая стоимость услуги;
• Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью.

Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн.

рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Источник: https://vKreditBe.ru/chto-takoe-akkreditiv-v-banke-pri-pokupke-kvartiry/

Аккредитив — банковская гарантия и замена ячейки

Сдел­ки с недви­жи­мо­стью счи­та­ют­ся рис­ко­вы­ми, при­чём риск обо­ю­ден для обе­их сто­рон.

Для поку­па­те­ля суще­ству­ет все­гда риск купить квар­ти­ру с обре­ме­не­ни­ем (непо­га­шен­ны­ми кре­ди­та­ми, явля­ю­щу­ю­ся объ­ек­том судеб­ной тяж­бы), либо юри­ди­че­ски сомни­тель­ную.

Про­да­вец рис­ку­ет не полу­чить или недо­по­лу­чить денеж­ные сред­ства по сдел­ке в ука­зан­ном объ­ё­ме и в нуж­ные сро­ки. Умень­шить риск сдел­ки может аккре­ди­тив при покуп­ке недви­жи­мо­сти.

Конеч­но, не в его силах обез­опа­сить пол­но­стью от вся­ко­го рис­ка поку­па­те­ля и про­дав­ца, но обес­пе­чить без­опас­ную пере­да­чу денег меж­ду контр­аген­та­ми он вполне спо­со­бен. Дан­ный вид рас­че­та может исполь­зо­вать­ся не толь­ко в сдел­ках с недви­жи­мо­стью, но и при выпол­не­нии сво­их обя­за­тельств меж­ду парт­не­ра­ми в биз­не­се.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Аккре­ди­тив — это спе­ци­аль­но создан­ный счёт в бан­ке, на кото­рый поку­па­тель, воз­на­ме­рив­ший­ся при­об­ре­сти недви­жи­мость, пере­во­дит свои день­ги.

Сред­ства с аккре­ди­ти­ва посту­пят про­дав­цу толь­ко после предо­став­ле­ния им бан­ку копии дого­во­ра куп­ли-про­да­жи и выпис­ки из Росре­ест­ра о пере­хо­де прав соб­ствен­ни­ка.

Таким обра­зом полу­чить день­ги про­да­вец смо­жет толь­ко после пол­но­го юри­ди­че­ско­го оформ­ле­ния покуп­ки объ­ек­та и его реги­стра­ции.

Гаран­том без­опас­но­сти финан­со­вой сто­ро­ны согла­ше­ния высту­па­ет банк.

Риск потери средств при покупке недвижимости

Осу­ще­ствить на прак­ти­ке тако­го рода рас­чёт, если дове­рия меж­ду сто­ро­на­ми нет, труд­но. Самая рас­про­стра­нён­ная схе­ма:

• поку­па­те­лем обыч­но выпла­чи­ва­ет­ся зада­ток про­дав­цу;
• затем под­пи­сы­ва­ет­ся дого­вор куп­ли-про­да­жи у нота­ри­уса;
• в при­сут­ствии нота­ри­уса, зачи­тав­ше­го дого­вор сто­ро­нам, осу­ществ­ля­ет­ся пере­да­ча клю­чей и денег;
• сдел­ка реги­стри­ру­ет­ся в ЕГРН, и пра­ва на объ­ект недви­жи­мо­сти пере­хо­дят от быв­ше­го вла­дель­ца к поку­па­те­лю.

Чем чре­ва­та такая схе­ма рас­чё­та? Основ­ная опас­ность — поте­ря денег, при­чём нота­ри­усы обыч­но пре­ду­пре­жда­ют об этом. Риск у поку­па­те­ля, как ни стран­но, при этом боль­ше.

Неред­ко сто­ро­ны, что­бы не пла­тить боль­шие нало­ги с про­да­жи, созна­тель­но зани­жа­ют сто­и­мость квар­ти­ры (по зако­ну она может быть даже ниже кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти (КС), но не более чем на 30%). Но ред­ко кто согла­сит­ся в реаль­но­сти про­дать свою квар­ти­ру за 0.

7 от её кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти. На самом деле про­да­вец рас­счи­ты­ва­ет на цену мно­го выше КС. Что­бы под­стра­хо­вать себя, раз­ни­цу меж­ду реаль­ной ценой квар­ти­ры и той, что будет ука­за­на в дого­во­ре, про­да­вец берет в каче­стве задат­ка перед оформ­ле­ни­ем дого­во­ра.

Осталь­ную же сум­му он выпла­чи­ва­ет поку­па­те­лю в при­сут­ствии нота­ри­уса после под­пи­са­ния дого­во­ра. И вот тут-то начи­на­ют­ся непри­ят­но­сти для поку­па­те­ля:

• Пер­вая. Зани­же­ние цены невы­год­но поку­па­те­лю, так как это отра­зит­ся на сум­ме нало­го­во­го выче­та — она умень­шит­ся.
• Вто­рая воз­мож­ная непри­ят­ность. Если сдел­ка ока­жет­ся юри­ди­че­ски нечи­стой, она будет рас­торг­ну­та, и день­ги поку­па­те­лю будут воз­вра­ще­ны. Вопрос — какие день­ги? Если при­чи­ной недо­ра­зу­ме­ния стал не созна­тель­ный обман со сто­ро­ны про­дав­ца, а какие-то обсто­я­тель­ства, и сам чело­век честен и выпол­ня­ет свои обя­за­тель­ства, то день­ги он вер­нёт в пол­ном объ­ё­ме. В про­тив­ном же слу­чае поку­па­тель полу­чит толь­ко то, что ука­за­но в дого­во­ре.

Это одна из рас­про­стра­нён­ных схем про­во­ди­мых афер с квар­ти­ра­ми, поэто­му цены луч­ше не зани­жать, несмот­ря на уго­во­ры про­дав­ца.

Вни­ма­ние! Аккре­ди­тив не защи­ща­ет от афер с квар­ти­ра­ми, если сдел­ка будет при­зна­на недей­стви­тель­ной уже после её совер­ше­ния и реги­стра­ции новых прав соб­ствен­но­сти. Если день­ги уже пере­ве­де­ны про­дав­цу, банк не в силах обя­зать вер­нуть их обрат­но.

Если сдел­ка анну­ли­ро­ва­на до того, как предъ­яв­ле­на выпис­ка из ЕГРН в бан­ке, поку­па­те­лю недви­жи­мо­сти сле­ду­ет сра­зу изве­стить об этом в банк и подать доку­мен­ты на вывод сво­их средств с аккре­ди­ти­ва.

Как работает банковский аккредитив при покупке квартиры

Бан­ков­ский аккре­ди­тив — это подо­бие бан­ков­ской ячей­ки, толь­ко рас­чёт при этом осу­ществ­ля­ет­ся не налич­ны­ми, а пере­во­да­ми с одно­го сче­та на дру­гой.

Так же, как и при откры­тии ячей­ки, вос­поль­зо­вать­ся день­га­ми мож­но толь­ко после пол­но­го юри­ди­че­ско­го завер­ше­ния сдел­ки.

Гово­ря про­ще, аккре­ди­тив явля­ет­ся сче­том, сред­ства на кото­ром замо­ра­жи­ва­ют­ся до наступ­ле­ния опре­де­лен­но­го момен­та, ука­зан­но­го в согла­ше­нии меж­ду поку­па­те­лем и бан­ком.

В дан­ном слу­чае — это выпис­ка из ЕГРН о появ­ле­нии прав соб­ствен­ни­ка у поку­па­те­ля. Как толь­ко она предо­став­ля­ет­ся бан­ку, аккре­ди­тив раз­мо­ра­жи­ва­ет­ся, и день­ги с него ухо­дят на счёт про­дав­ца. Если же сдел­ка по каким-то при­чи­нам не про­хо­дит, поку­па­тель заби­ра­ет свои день­ги с аккре­ди­тив­но­го счё­та.

Покупка квартиры при помощи аккредитива: последовательность действий

Решить об исполь­зо­ва­нии аккре­ди­ти­ва сто­ро­ны долж­ны ещё на ста­дии пред­ва­ри­тель­но­го согла­ше­ния. Обыч­но жела­ние при­бег­нуть к этой небес­плат­ной бан­ков­ской услу­ге выка­зы­ва­ет поку­па­тель. Метод рас­че­та (бан­ков­ский аккре­ди­тив) дол­жен быть ука­зан в дого­во­ре куп­ли-про­да­жи.

Поку­па­те­лю нуж­но вна­ча­ле заве­сти соб­ствен­ный счёт в том бан­ке, где будет открыт аккре­ди­тив (это необ­хо­ди­мо в слу­чае воз­вра­та денег при несо­сто­яв­шей­ся сдел­ке). Для откры­тия аккре­ди­тив­но­го счё­та пишет­ся заяв­ле­ние, в кото­ром ука­зы­ва­ют­ся:

• наиме­но­ва­ние бан­ка, откры­ва­ю­ще­го аккре­ди­тив;
• све­де­ния о себе;
• номер бан­ков­ско­го сче­та заяви­те­ля;
• ФИО и адрес полу­ча­те­ля аккре­ди­ти­ва (бене­фи­ци­а­ра, в дан­ном слу­чае — про­дав­ца недви­жи­мо­сти);
• осно­ва­ние для испол­не­ния аккре­ди­ти­ва (наиме­но­ва­ние доку­мен­та — в дан­ном слу­чае копия выпис­ки из ЕГРН о пере­хо­де прав поку­па­те­лю);
• срок дей­ствия аккре­ди­ти­ва (ука­зы­ва­ет­ся дата послед­не­го дня, в кото­рый бене­фи­ци­ар может полу­чить свои сред­ства, предъ­явив под­твер­жда­ю­щий доку­мент, то есть выпис­ку Реест­ра);
• раз­мер пере­во­ди­мой на аккре­ди­тив сум­мы с ука­за­ни­ем валю­ты;
• фор­ма аккре­ди­ти­ва;
• адрес и назва­ние бан­ка-испол­ни­те­ля аккре­ди­ти­ва (куда дол­жен будет обра­тить­ся его полу­ча­тель);
• спо­соб изве­ще­ния про­дав­ца и поку­па­те­ля о созда­нии аккре­ди­ти­ва и счё­те его испол­не­ния.

Формы и срок открытия аккредитива

Аккре­ди­тив может быть:

• без­от­зыв­ным;
• покры­тым;
• под­твер­жден­ным (или нет);
• с крас­ной ого­вор­кой и др.

Раз­бе­рем­ся, что такое аккре­ди­тив при покуп­ке без­от­зыв­ной.

При без­от­зыв­ной фор­ме пла­тель­щик, то есть лицо, пере­хо­дя­щее день­ги на аккре­ди­тив­ный счет, не может их ото­звать без согла­сия полу­ча­те­ля.

То есть заве­сти аккре­ди­тив, а потом про­сто так с бух­ты барах­ты отме­нить его, если что-то не понра­вит­ся поку­па­те­лю, будет нель­зя. Ниче­го страш­но­го не про­изой­дёт. День­ги все рав­но при несо­сто­яв­шей­ся сдел­ке будут воз­вра­ще­ны поку­па­те­лю, но по окон­ча­нию сро­ка дей­ствия аккре­ди­ти­ва.

• Покры­тый аккре­ди­тив пред­став­ля­ет собой счёт, с кото­ро­го сред­ства полу­ча­те­лю пере­во­дят­ся сра­зу, но при этом полу­чить его мож­но толь­ко после предо­став­ле­ния доку­мен­тов, явля­ю­щих­ся осно­ва­ни­я­ми для откры­тия аккре­ди­ти­ва.
• Под­твер­жден­ный А. – банк-испол­ни­тель выпла­чи­ва­ет аккре­ди­тив, не дожи­да­ясь поступ­ле­ния средств со сче­та пла­тель­щи­ка с бан­ка эми­тен­та
• Аккре­ди­тив с крас­ной ого­вор­кой – полу­ча­тель полу­ча­ет аванс до откры­тия А., то есть до наступ­ле­ния усло­вий выпла­ты.

Срок откры­тия аккре­ди­ти­ва обыч­но состав­ля­ет неде­лю с момен­та обра­ще­ния полу­ча­те­ля, то есть про­дав­ца.

Это вре­мя необ­хо­ди­мо бан­ку, что­бы про­ве­рить все предо­став­лен­ные доку­мен­ты, ведь если что не так, он будет нести ответ­ствен­ность за нару­ше­ния, допу­щен­ные им при оформ­ле­нии аккре­ди­ти­ва.

Таким обра­зом поку­па­тель полу­ча­ет допол­ни­тель­ные гаран­тии по доку­мен­та­ции на жильё.

Одна­ко на надо забы­вать о том, что ответ­ствен­ность за резуль­та­ты дого­во­ра куп­ли-про­да­жи, бан­ки не несут. То есть, если судом сдел­ка будет рас­торг­ну­та, отве­чать за это банк не будет.

Стоимость аккредитива

• Откры­тие аккре­ди­ти­ва будет сто­ить поку­па­те­лю при­мер­но 0.1 — 0.2% от его сум­мы.
• Так­же не бес­плат­ной будет про­вер­ка доку­мен­тов полу­ча­те­ля-про­дав­ца.
• Неко­то­рые полу­ча­те­ли жела­ют полу­чить аккре­ди­тив налич­ны­ми.

  Бан­ки идут навстре­чу, но про­це­ду­ра обна­ли­чи­ва­ния очень доро­га и может состав­лять от 1 до 10 % от полу­ча­е­мой с аккре­ди­тив­но­го счё­та сум­мы: 10% от сум­мы А. за обна­ли­чи­ва­ние полу­ча­тель упла­тит, если сум­ма боль­ше 5 млн., и день­ги сни­ма­ют­ся ранее, чем через месяц.

(В дан­ной гла­ве при­ве­де­ны рас­цен­ки Сбер­бан­ка).

Заключение: плюсы и минусы аккредитива при покупке недвижимости

Плю­сы:

• Аккре­ди­тив при покуп­ке квар­ти­ры облег­ча­ет рас­чёт сто­ро­на­ми и умень­ша­ет финан­со­вый риск сдел­ки.
• Гаран­тия пра­виль­но­сти оформ­ле­ния куп­ли-про­да­жи повы­ша­ет­ся, бла­го­да­ря уча­стию бан­ка.
• Нет нуж­ды пере­счи­ты­вать налич­ные.

Мину­сы:

• Допол­ни­тель­ные затра­ты для поку­па­те­ля и про­дав­ца — аккре­ди­тив доволь­но доро­гое удо­воль­ствие.
• Оформ­ле­ние в бан­ке, ука­за­ния сро­ка дей­ствия аккре­ди­ти­ва, вре­мя откры­тия — все это суще­ствен­но услож­ня­ет и удли­ня­ет пери­од полу­че­ния денег от про­да­жи.
• Тру­до­ем­кая про­це­ду­ра воз­вра­та денег поку­па­те­лем, если сдел­ка не состо­ит­ся, осо­бен­но при без­от­зыв­ной фор­ме.

Аккре­ди­тив при при­об­ре­те­нии недви­жи­мо­го иму­ще­ства, если у него не один соб­ствен­ник, а так­же при аль­тер­на­тив­ных про­да­жах, при­ме­нять труд­но.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/akkreditiv.html