Кто будет платить долг по квартплате если купили с долгом

Покупка квартиры с долгами: является ли такая сделка опасной?

Подписаться

Вы узнаете, как купить квартиру с долгами за коммунальные услуги (ЖКХ), какие долги переходят при покупке квартиры, кто будет оплачивать долг, как правильно продать жилой объект с долгами по жилищно-коммунальному хозяйству и какой пакет документов нужно собрать

При покупке недвижимости, новые владельцы могут получить не только желаемые жилые метры, но и долги от предыдущих собственников.

Покупка квартиры с долгом – это не единственная проблема, с которой могут столкнуться новые хозяева имущества, также квартира может иметь плохую юридическую историю, могут быть не соблюдены все условия сделки купли-продажи (например, права несовершеннолетнего владельца). Распространенным долгом является долг по коммунальным платежам.

Что означает продавец с долгами?

Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.

Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.

Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.

Какие долги переходят при покупке квартиры

Переходят ли долги при покупке квартиры, понимает не каждый покупатель. Согласно закону, новый владелец не должен оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущих владельцев, во время сделки берется справка из ЖКХ, прикладывается выписка из соответствующих органов. 

Если вы приобрели объект с долгами в управляющей компании, то вы можете завести новый счет, таким образом, старые долги прошлого собственника останутся у него, у вас будет нулевой счет с оплатой за квартиру.

Внимание! Долги остаются у прошлого собственника, только в УК, а долги в энергосбытовой компании и в фонде капитального строительства, переходят на нового владельца!

При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта.

Важно! Мы настоятельно рекомендуем комплексно проверить недвижимость, с помощью нашего сервиса.

Команда опытных юристов сделает вам полное заключение по вашей жилплощади, в том числе проверка собственника квартиры на предмет долгов и банкротства, что поможет вам избежать ареста вашей квартиры после покупки, ведь согласно закону, арест, судебные приставы могут наложить и после сделки купли-продажи.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.

Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.

Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. 

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нормальная практика, не запрещающая, но контролируемая законом. Продать недвижимость с задолженностью по жилищно-коммунальному хозяйству можно, если нет запрета, выданного судебной инстанцией.

В статье 153 ЖК РФ, где говорится, что человек обязан оплачивать счета с момента приобретения права собственности.

Как узнать долг по ЖКХ?

Для избежания форс-мажорных ситуаций, продавцу будет полезно знать, как проверить долг по квартире перед покупкой. Закон, а в частности ГК РФ, обязывает продавца ознакомить со всеми условиями процесса. 

Как узнать долги по ЖКХ? Провести анализ сделки можно несколькими способами:

1. Обращение в центр координации ГУ ИС. Это государственные учреждения «Инженерные службы районов», где можно получить нужную информацию о недвижимости и долгах. Особенность: обратиться в центр могут жители столицы, получить данные можно при личном обращении или через интернет, воспользовавшись формой на портале.
2. Обращение в управляющую компанию.
3. Обращение в расчетно-кассовый центр. Специалисты центра сделают запрос, получив актуальную информацию от поставщика услуг.

 Покупатель всегда может обратиться в ЖКХ, в энергосбытовую компанию. Внедряют такую практику и банки, например, Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, будут ли коммунальные долги при покупке квартиры.

УК требует от владельца оплаты долгов: что делать?

Долги старых хозяев при покупке квартиры могут перейти к новому владельцу, поэтому специалисты рекомендуют тщательно изучать условия договора еще на первом этапе купли-продажи. Важно убедиться, что возможность передачи недвижимого имущества вместе с долгом отсутствует.

Если при покупке квартиры с долгами по ЖКХ приходят требования вернуть задолженность, то новому владельцу нужно произвести следующие действия:

1. Сделать копию соглашения.
2. Написать обращение, где будет отображена просьба прекращения отправки счетов за период, который предшествовал периоду регистрации.
3. Отправить собранный пакет документов почтой (при личном обращении документы лучше передавать под расписку).

Совет: во время составления соглашения рекомендуется включить пункт о снятии показаний со счетчиков. Такой акт можно потом приложить к обращению. Если после проведенных действий будут продолжать поступать требования, действия государственной структуры будут признаны незаконными. Меры наказания предусмотрены в ст. 163 УК РФ.

Порядок покупки квартиры с долгами

Узнать долги при покупке квартиры можно несколькими можно несколькими способами. Действия покупателя:

1. Запросить у продавца все выписки и бумаги.
2. Сделать запрос в Единый Государственный Реестр Прав, где можно узнать, если ли аресты, другие долги.
3. Обратиться в расчетно-кассовый центр, управляющую компанию или другую структуру, обладающую нужными данными.

 Если продавец хочет, чтобы задолженность закрыл новый собственник, то нужно оговорить скидку на квартиру.

Важно! Информацию о размере скидки от стоимости недвижимости нужно прописать в договоре купли-продажи отдельным пунктом, но не в рамках итоговой цены. Это особенно важно при оспаривании сделки, если квартира переходит назад к предыдущему собственнику.

Список необходимых документов

Процедура сопровождается такими документами:

1. Паспортом.
2. Документом из ФНС, подтверждающим отсутствие долгов.
3. Справкой из жилищно-коммунального хозяйства.
4. Справка из ЕГРН
5. Дополнительным соглашением о погашении долга по ЖКХ (здесь важно отобразить, кто оплачивает долг при покупке квартиры).

Старый владелец должен подтвердить право собственности.

Продавец банкрот: в чем заключаются риски для покупателя

Продавец может быть признан банкротом, как до продажи квадратных метров, так и после. Если до продажи, сделка не состоится, если после, у покупателя возникнут проблемы. 

После продажи жилого объекта продавца признать банкротом могут на протяжении трех лет. Тогда покупателю нужно вернуть жилой объект, а старому хозяину – деньги. 

Разбирательств: может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

Нет. Данные передаются в Росреестр и в судебную инстанцию. Эти органы буду знать обо всех операциях с жилой площадью, свершенных за все время с 1998 года. 

Меры безопасности: как не допустить изъятия квартиры

Избежать форс-мажорных ситуаций поможет риэлтор и юрист. Покупателю нужно владеть информацией о продавце, даже если нет подозрений. Эксперты советуют в договоре прописать пункт о гарантиях, особенно если у продавца есть долги. Если есть возможность, узнайте, какие сделки по предлагаемому жилому объекту уже проводились. 

Основания: из-за чего сделку могут признать недействительной

Продажа жилого объекта с долгами может быть выгодной для обеих сторон. Если первый знал о проблемах, но согласился на процесс, он является незаконным.

Кредитор не должен выступать в качестве покупателя, опуская все правила и поочередность сделки.

Если права кредитора ущемлены, после продажи старый хозяин продолжает жить в квартире, сумма продажи, ниже рыночной – сделка не действительная. 

Права покупателя: может ли он доказать свою правоту

Покупатель может доказать свою правоту, а вот кредиторам доказать, что сделка проведена незаконно – сложно. Если продавец признан банкротом, признать сделку незаконной можно только после получения весомых доказательств. Для избежания форс-мажорных ситуаций, нужно знать, как проверить при покупке квартиры долги. 

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/pokupka-kvartiry-s-dolgami

Если куплена квартира с долгами по коммуналке

Случается, что приобретенная жилплощадь оказывается в коммунальных долгах, оставленных прежним владельцем. Рассмотрим, как решать проблемы чужих долгов по ЖКУ

О фактическом долге предыдущего собственника новый владелец узнает, как правило, уже после передачи квартиры.

У сотрудников ЖКХ в привычках требовать закрытия коммунальных долгов от действительного хозяина недвижимости, поскольку разбирательства с бывшими собственниками занимают время и достаточно хлопотные.

Но законодательное право РФ позволяет новому владельцу недвижимости не оплачивать чужие долги, во всяком случае, их большую часть.

Ответственность по долгам квартиры от прежнего собственника

Устная позиция работников ЖКХ проста: задолженность на недвижимости, кто ей владеет – тот выплачивает. Действительно, в 5 пункте 153 статьи ЖК РФ утверждается, что потребитель коммунальных услуг обязан их оплачивать, но только с возникновением права собственности. И это право возникает у приобретателя недвижимости с момента государственной регистрации собственности (п.2 ст.223 ГК РФ).

Соответственно, новый владелец недвижимости не обязан нести ответственность по задолженностям прежнего собственника, поскольку коммунальные долги лежат не на квартире, а на людях, что владели либо владеют ею. Эта норма законодательно подтверждается статьей 210 ГК РФ.

Долги по капитальному ремонту

Если долги ЖКУ прежнего собственника гасятся им безоговорочно, то невыплаты взносов по капитальному ремонту (если таковые имеются) новый владелец квартиры будет обязан проплатить. Этот долг не разделяется законом между бывшим и действительным собственниками.

С момента перехода права владения недвижимостью, ее приобретатель также перенимает обязательства прежнего собственника по платежам за капремонт многоэтажки, в т.ч. его задолженность.

Сумма неисполненных бывшим квартировладельцем обязательств по выплате средств за капремонт многоквартирного здания подлежит возмещению новым собственником в полной мере.

Данная норма установлена 3 частью 158 статьи ЖК РФ.

Как проверить долги квартиры до покупки

До совершения сделки обязательно истребование у продавца справки о погашении коммунальных долгов, о полных выплатах по капремонту. Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.

Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры. Они потребуют доверенность от существующего собственника, которой он, разумеется, не предоставит.

Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ.

Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа.

Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.

Текущую задолженность по электроэнергии узнать можно в справочной местной энергонабжающей компании. Долги по ГТС жилой недвижимости, абонированной телефонной линией, можно также выяснить в справочной оператора городской телефонной сети.

Через сайты поставщиков ЖКУ можно выяснить долги собственника, заполнив форму запроса. На сайте управляющей компании указываются списки должников по капремонту и ЖКУ – проверьте их. Размеры долга квартиры возможно выяснить через банкомат – нужно ввести адрес объекта недвижимости.

Что делать, если ЖКХ требует выплаты долгов прежнего собственника квартиры

Информировать предыдущего владельца, что новому собственнику предъявляются коммунальные счета за период, когда он собственником данной недвижимости не был. Возможно, продавец квартиры позабыл об этих долгах и согласится закрыть их добровольно.

При отказе бывшего собственника выплачивать коммунальщикам его долги, новому владельцу рекомендуются следующие действия:

• получение ЕГРН-выписки со свежей датой, обратившись в Росреестр. В выписке указывается срок перехода прав на недвижимость к новому собственнику;
• обращение с выпиской в ТСЖ или управляющую компанию для изменения лицевого счета. Запрос об изменении данных лицевого счета также можно подать через центр госуслуг «Мои документы». Платежки по ЖКУ будут приходить теперь на имя нового собственника, прежние долги останутся за бывшим владельцем квартиры.

Если коммунальщики заявят отказ переоформления счета без закрытия задолженности продавца недвижимости, следует устно сообщить им свою правовую позицию, обоснованную 153 статьей Жилищного кодекса.

При повторном отказе персонала ЖКХ оформить новый счет, необходимо подготовить письменное уведомительное обращение о смене правообладателя данной недвижимости, адресованное руководителю управляющей компании многоэтажного дома.

В тексте обращения указывается его причина – переоформление лицевого счета по коммунальным услугам – ссылка на нормативы 153 статьи ЖК РФ, прилагается свежая ЕГРН-выписка.

Данное обращение требуется направлять через почтовую службу в формате заказного письма с уведомлением о получении.

В случае продолжающегося упорства управляющей компании, новому собственнику недвижимости необходимо обратиться в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор и прокуратуру.

Возможность официального перевода коммунальных долгов по приобретаемой недвижимости

При достижении соответствующих договоренностей, приобретатель недвижимости может принять на себя обязательства прежнего собственника по коммунальной задолженности, для чего оформляется сделка перевода долга (ст.391 ГК РФ). В отсутствии волеизъявления покупателя квартиры и без его личного присутствия таковая сделка незаконна.

Если покупателем недвижимости будет установлена задолженность продавца по ЖКУ, необходимо подчеркнуть этот факт в текстах акта приема-передачи и договора купли-продажи – «в связи с наличием у предыдущего собственника задолженности по оплате коммунальных услуг, таковая задолженность не передается покупателю» (примерная формулировка).

Взыскание коммунальных долгов с бывшего владельца по суду

У приобретателя недвижимости, узнавшего о коммунальных долгах квартиры, первой возникает мысль о судебном иске.

Однако юридическими нормами новый собственник будет признан по такому спору третьей стороной, а действительными сторонами дела – прежний собственник и управляющая компания (ТСЖ). Т.е.

требование взыскания коммунального долга с бывшего владельца-неплательщика допустимо лишь для управляющей компании.

Если судебный приказ о взыскании коммунальной задолженности прежнего собственника поступил к правообладателю, недавно приобретшему данное жилье – следует немедленно его опротестовать. Новый владелец должен прибыть в суд, вынесший приказ, и подать письменно возражение, приложив копии правоустанавливающих документов на недвижимость.

Напоминаем, что долги по капремонту, оставленные прежним собственником, новому владельцу придется выплатить – таков, к сожалению, законный порядок (ч.3 ст.158 ЖК РФ).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/esli-kuplena-kvartira-s-dolgami-po-kommunalke-5b479d288719a600a90b9599

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ: кому переходят и кто платит, судебная практика покупки жилья с долгами по квартплате | Жилищный консультант

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность.

Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом.

Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком.

Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив).

Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

• Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
• Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
• Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
• Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца.

При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное.

В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

• Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
• Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
• Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
• В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
• В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
• Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
• Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

• Паспорта сторон.
• Выписки из реестра.
• Справку из налоговой об отсутствии долгов.
• Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
• Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
• Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
• Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
• Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
• Свидетельство о регистрации.
• Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
• Акт приема-передачи квартиры.
• Акт передачи денег.
• Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения.

Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

• Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
• Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
• Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
• Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-zhkx/

Какие права у человека, который купил квартиру с долгами по коммунальным платежам, и что ему делать согласно ГК РФ?

Встречаются ситуации, когда после оформления всех бумаг и регистрации сделки в Росреестре человек, который купил жильё, узнает о существовании задолженности по коммуналке.

В данной статье подробно описано какие права имеет человек, который по тем или ным причинам купил квартиру с определенными долгами за коммунальные услуги.

Согласно законодательным нормам РФ долги за коммунальные услуги не являются обременением и покупка не запрещена. Исключением может стать только отдельное судебное решение.

Важно! О том, обязан ли новый собственник отвечать за долги старого, в законе говорится чётко: оплачивать их он не должен, но имеет право взять на себя решение возникшей проблемы — это объективный повод снизить цену продажи.

Все владельцы недвижимости, относящейся к жилому фонду, согласно п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ и п.1 ст. 131 ГК РФ обязаны:

• Своевременно и в полном объеме вносить плату за содержание помещения, а также оплачивать услуги и работы, требующиеся для управления многоквартирным домом.
• Вносить средства на капитальный ремонт здания.
• Оплачивать коммунальные услуги.

Положения статьи 210 ГК РФ определяют, кто должен оплачивать задолженность по квартплате: новый владелец квартиры не несет ответственности за накопленные долги предыдущего владельца, так как обязанность платить за услуги ЖКХ лежит на собственнике и не привязана к объекту недвижимости. Исключением является задолженность по капремонту – ее придется оплачивать новому владельцу.

Пункты 1 и 2 статьи 391 ГК РФ также гласят, что новый хозяин может принять обязательства по оплате задолженности за услуги ЖКХ предыдущего собственника только после подписания соглашения о переводе долга. Если покупатель не изъявил желания брать на себя чужой долг – в договоре купли-продажи и передаточном акте следует отдельно прописать соотв. пункты.

Незамедлительные меры

Сразу же после регистрации сделки в Росреестре новому собственнику жилья следует:

1. Пригласить представителей организаций-поставщиков коммунальных услуг для снятия показателей счетчиков.
2. Получить от каждого из них справки с данными о показаниях приборов учета и размерах накопленной задолженности, актуальные на дату вступления в права.
3. На имя директора УК или председателя ТСЖ составить заявление в 2 экземплярах о том, что с момента регистрации права собственности собственник обязуется оплачивать услуги ЖКХ и требованием не выставлять в дальнейшем счета для оплаты долга, возникшего до фактического перехода прав. Следует указать, что в случае получения квитанций с долгом предыдущего владельца действия УК будут расценены как вымогательство (согласно статье 163 УК РФ).

Что приложить к заявлению?

• Копию правоустанавливающего документа (договор купли-продажи и т. д).
• Выписку из Росреестра, свидетельствующую о государственной регистрации права собственности.
• Справки, выданные представителями компаний-поставщиков услуг ЖКХ.

Внимание! Документы необходимо отдать в офис управляющей компании под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Ответ должен поступить не позднее, чем через 30 дней после предоставления документов.

Дальнейший порядок действий

Если обращение с заявлением не дало ожидаемого результата:

• Обратиться с жалобой в жилищную инспекцию. Этот государственный надзорный орган контролирует достоверность и правильность выставления счетов за предоставленные коммунальные услуги. Если УК необоснованно продолжает включать в квитанции чужую задолженность – это будет признано нарушением, при выявлении которого специалисты жилинспекции проведут проверку и предпишут УК провести действия по перерасчету.
• Обратиться к риэлтору, который вел сделку. Если договор купли-продажи недвижимости был подписан при участии агента по недвижимости – ему можно предъявить претензию из-за некачественного оказания услуг. Согласно статье 29 ФЗ «О защите прав потребителей» новый собственник жилья может настоять на возврате части уплаченного ранее риэлтору гонорара на основании его некачественной работы, в частности – плохой предварительной проверке юридической чистоты сделки.
• Обратиться в прокуратуру. Это высший надзорный орган, в который граждане могут обратиться для обжалования действий организаций и органов власти, в том числе – и управляющей компании.

О взносах за капремонт

Обязательство по внесению средств на капитальный ремонт многоквартирного дома переходит после подписания договора купли-продажи к новому собственнику. Если у предыдущего владельца имелась задолженность по взносам – ее также должен будет оплатить новый хозяин помещения (согласно части 3 статьи 158 ЖК РФ).

Справка: Исключением из правил являются те объекты недвижимости, которые ранее находились во владении органов государственной власти и местных муниципалитетов. В этом случае имеющиеся долги будут закрывать предыдущие владельцы.

Некоторые управляющие компании, несмотря на нормы действующего законодательства, могут препятствовать новому собственнику жилья при прописке отказываясь принимать документы до уплаты задолженности.

В таких случаях для постановки на регистрационный учет следует обратиться напрямую в ГУВМ МВД РФ. Заявление на снятие с учета по месту предыдущей регистрации и на прописку по новому адресу можно подавать единовременно. Удобнее всего это делать через личный кабинет портала Госуслуг.

Как быть при отключении интернета и ТВ?

Необходимо:

1. Обратиться в офис провайдера.
2. Запросить копию договора на оказание услуг, заключенного бывшим хозяином жилья и изучить его, уделяя внимание правам и обязанностям пользователя. Особое внимание следует уделить пункту о возможных долгах и просрочках.

Если договор имел двухсторонний характер, то согласно законам РФ финансовой ответственности новый владелец жилья не несет. Услуги предоставлялись бывшему хозяину и оплачивать он был должен в соответствии с условиями подписанного соглашения.

Если компания настаивает на оплате долга, то необходимо написать заявление на имя ее руководителя с требованием снять обязательства на основании того, что с новым владельцем компания договоров не заключала. Если после этого в адрес собственника продолжат поступать уведомления с требованием оплатить долг – следует написать заявление в прокуратуру о неправомерности действий компании-провайдера.

При столкновении с претензиями управляющей компании и поставщиков услуг сферы ЖКХ следует помнить, что судебная практика обеспечивает надежную защиту нового хозяина квартиры от необоснованных требований по уплате чужого долга.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/s-dolgami-prezhnego-sobstvennika.html

Задолженность по коммунальным платежам при смене собственника

Долги за коммунальные услуги при смене собственника — проблема, обременяющая покупателей недвижимости уже после оформления договора купли-продажи. Когда возникает задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, закон стоит на защите интересов новых владельцев.

Долги ЖКХ при смене собственника квартиры

Собственник жилого помещения, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, несет бремя содержания собственности, что предполагает обязанность своевременной и полной оплаты коммунальных услуг.

Пункт 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ раскрывает состав необходимых платежей, которыми обременяется собственник жилья:

• плата за содержание общего имущества в доме – оплата услуг по управлению многоквартирным домом;
• взносы за капитальный ремонт;
• оплата коммунальных услуг, поставляемых непосредственно в жилое помещение.

Наличие долга не является препятствием для продажи квартиры.

Для того, чтобы после покупки не обнаружить неожиданный долг, желательно на этапе подготовки сделки потребовать у продавца справку об отсутствии задолженности. Ее можно взять в ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязан ли новый собственник оплачивать долги

Коммунальные услуги предоставляются лицу, а не помещению, поэтому Жилищный кодекс РФ устанавливает правило, что новый собственник не несет ответственности по долгам продавца квартиры.

Обязанность нового собственника оплачивать предоставляемые услуги и содержать имущество возникает у него с момента закрепления за права собственности.

Все суммы, начисленные ранее, в период владения предыдущего собственника, не имеют к покупателю квартиры отношения. Из этого правила имеется два исключения.

Какие долги переходят к новому владельцу

1. Указанное правило не касается взносов за капитальный ремонт.

   В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, долг по таким взносам автоматически передается новому собственнику;

2. Долг по любым платежам может быть передан на основании договоренности, заключенной между покупателем и продавцом.

   Перевод долга требует специального письменного закрепления и не считается законным без волеизъявления обеих сторон.

В иных случаях задолженность по оплате коммунальных услуг может быть истребована только с продавца квартиры.

Требования к новому собственнику являются незаконными.

Если при заключении договора покупателю уже известно о наличие задолженности, следует включить в текст договора купли-продажи условие о том, что приобретатель квартиры не несет за них ответственности и переводу на него эти долги не подлежат.

Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам

Обнаружив долг по коммунальным платежам на недавно купленной квартире следует:

1. Уведомить старого собственника об оставшемся долге и предложить добровольно погасить его;
2. Направить в управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК уведомление о смене собственника, подкрепив его копией договора купли-продажи и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. Получив уведомление, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, обязана открыть лицевой счет на имя собственника и в выставляемых ему квитанциях не учитывать долг старого владельца.
3. Направить уведомления в ресурсоснабжающие организации, с которыми у собственника заключен прямой договор.

Предпринимать иные действия, платить по долгу, оставшемуся от продавца, не стоит. Требования управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций должны быть направлены к старому собственнику. Применение санкций к новому владельцу квартиры, отключение услуг, в связи со старым долгом, является незаконным и может быть оспорено.

Придется оплатить долг за капитальный ремонт. Оспорить его принадлежность новому собственнику не получится.

Что делать новому хозяину жилья

Взыскание старых долгов — проблема управляющей компании, а не нового собственника. Если компания отказывается открывать новый лицевой счет или применяет санкции — отключает подачу коммунальных услуг — ее действия подлежат оспариванию. Новому собственнику следует предпринять следующие меры:

1. Добиться официального письменного отказа управляющей компании с изложением причин отказа.
2. Направить жалобу в Жилищную инспекцию — орган государственного контроля порядка содержания жилищного фонда. По жалобе инспекция обязана провести проверку, в ее итоге управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности.
3. Если обращение в Жилищную инспекцию не возымело эффекта, можно направить запрос с просьбой разобраться в ситуации в Роспотребнадзор — орган контролирующий качество оказания услуг населению. Поскольку деятельность управляющих компаний заключается в обслуживании населения, на нее распространяются нормы закона «О защите прав потребителя» и юрисдикция Роспотребнадзора.
4. Если и Роспотребнадзор оказался бессилен, есть основания для обращения в прокуратуру для проверки законности действий компании, а затем в суд.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/zadolzhennost-po-kommunalnym-platezham-pri-smene-s/

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – кто обязан платить, можно ли покупать | Юридические Советы

Последнее обновление: 20.04.2019

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – ситуация часто встречающаяся, но новый владелец должен знать – он не обязан погашать старые долги.

С требованием о погашении долга управляющая компания и коммунальные службы могут обратиться только к прежнему хозяину.

Исключение составляют только платежи за капремонт жилого дома, долг по ним переходит к новому собственнику.

Но не всегда все так просто. На практике новые владельцы встречаются с трудностями и мы подскажем как их решить.

На самом деле существует два варианта:

• Вам попался честный продавец жилья и вы будете заранее знать, что приобретаете недвижимость с долгами.
• Вам попался обманщик и, став собственником недвижимости, вас будет ожидать неприятный сюрприз в виде долга по жкх.

Процент задолженностей по стране неуклонно растет, и коммунальные услуги – не исключение. Продажи на рынке недвижимости в последнее время резко сократились. По этой причине все чаще встречаются случаи, когда продавцы скрывают истинную картину и под разными предлогами отказываются говорить на тему долга по коммунальным услугам.

Как самостоятельно узнать о долге?

Лучше самостоятельно заняться вопросом поиска информации о коммунальных долгах. Существует несколько способов:

1. Зайти лично в управляющую компанию или ТСЖ и поинтересоваться. Однако на практике сотрудники ТСЖ отказываются выдавать такую информацию без наличия у вас доверенности от собственника квартиры. Управляющие компании обычно более лояльны. Здесь же вы можете узнать какие именно платежи и куда платятся.
2. Зайти на официальный сайт управляющей компании и проверить списки должников.
3. На сайте официальных коммунальных служб, заполнив необходимую форму.
4. Зная точный адрес недвижимости – через банкоматы.
5. Зная номер лицевого счета квартиры – по городским телефонам коммунальных служб или в почтовом отделении.
6. У консьержа узнать номер председателя или администратора дома и позвонить ему напрямую. Кстати, сам консьерж может быть тоже очень полезен в получении информации о долге по квартире.
7. Однако единственно верное и при этом малозатратное по времени решение – заставить продавца самостоятельно взять соответствующие справки об отсутствии долга в управляющей компании, ТСЖ или непосредственно в коммунальных службах (если договор заключен с ними напрямую). Но и тут нужно учесть один фактор.

Какие платежи обязательны?

Вода, электричество, тепло, газ! На сегодняшний день еще оплачивается капитальный ремонт, домофон, консьерж. А также кабельное телевидение, городской телефон и интернет.

Что касается взносов на капремонт дома, эти платежи фиксируются за квартирой, а не собственником. И в случае наличия долга по ним, ответственность ложится на нового собственника.

Справка об отсутствии долга не всегда достоверна

К сожалению, не все управляющие компании занимаются оплатой коммунальных услуг, поэтому их справки об отсутствии долга не дадут полной картины. Часто дома стоят на балансе напрямую у коммунальных служб и платежки приходят отдельно по каждой. А поэтому, будет не лишним у продавца квартиры узнать куда, сколько и за что он оплачивает. Можно попросить его показать прошлые платежки.

Сведения от консьержа

Если есть консьерж в доме, то с большой долей вероятности он сможет рассказать про платежки, коммунальные службы, а, если повезет, то и о том, есть ли долг на интересующей вас квартире.

Сведения от риелтора

Любые слова продавца квартиры лучше ставить под сомнение, даже если вас уверяют, что квартира «чистая от долгов». Если этот объект недвижимости вам помогла найти риэлтерская фирма, то серьезные организации считают своим делом чести проверять наличие долга по квартплате. Это касается только крупных фирм. Но и тут не нужно расслабляться – везде есть человеческий фактор.

Как вы себе представляете – каким образом риэлтор проверит задолженность по конкретной квартире? Правильно, скорее всего наберет по телефону тетю Машу из управляющей компании и просто спросит, а она – просто ответит. И тут два скользких момента – не факт, что риэлтор вообще позвонит куда-либо, и не факт, что у тети Маши достоверная информация.

Можно ли покупать квартиру с долгами?

Как быть, если квартира вам очень нравится, но вы узнали о присутствии долга по коммунальным услугам. Не важно, каким образом – сами, от риэлтера или от продавца. И тут возникает резонный вопрос – что делать и можно ли покупать квартиру с долгами?
Можно! Вопрос только в размере долговых обязательств.

• Лучше договориться с продавцом, чтобы он сделал скидку ровно на сумму долга. В этом случае вы сами потом закроете задолженность. Юридически это неправомерно и не правильно, потому что новый собственник не платит за долги старых хозяев. Но, чтобы сохранить свои нервы в будущем во многих случаях это лучший вариант.

Как себя обезопасить до подписания договора?

Если вы еще до совершения сделки знаете о наличии долга по квартплате, то лучше сделать следующее:

• в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью самого договора купли-продажи, четко указать показатели по свету, воде и теплу на основании счетчиков. Важно – проверьте эти показатели лично!
• в договоре купли-продажи можно внести дополнительный пункт и указать суммы долга перед каждой коммунальной службой на момент подписания его сторонами. Этот пункт зафиксирует главное – долг за продавцом, но не за квартирой.

В случае судебных разбирательств именно эти показатели будут решающим доказательством вашей правоты.

Новый собственник обязан платить только за те ресурсы, который он использовал после даты официальной регистрации перехода права в Росреестре. Старая задолженность – проблема бывших жильцов и это закон! Однако на самом деле управляющие компании стараются новых владельцев заставить оплатить старые счета – это неправомерно!

Что нужно сделать, став собственником?

В любом случае, знали вы о долге или нет, сразу после регистрации за вами права собственности на квартиру, нужно сделать:

1. Копии договора купли-продажи, выписки из ЕГРН (выписку можно за несколько минут получить здесь),
2. Отнести их в управляющую компанию или ТСЖ.
3. Написать заявление об открытии нового лицевого счета, приложив указанные копии. Важно: лучше такое заявление написать от руки с обязательным указанием, что ответ вы просите тоже в письменном виде.

Если по указанному адресу нет задолженностей по коммунальным услугам, то новый лицевой счет вам откроют без проблем. Если же не хотят открывать по причине наличия долга, то письменный ответ можно обжаловать в судебном порядке.

Но судебная тяжба – это долгий процесс. Поэтому до суда лучше попробовать вооружиться нормативной базой (Жилищный и Гражданский кодекс) и доказать свою правоту.

Правда, на этой стадии целесообразно обратиться к юристу или адвокату, чтобы он помог составить грамотное письмо.

Если все-равно результата не достигли – в суд. Это будет немного дольше, но уже наверняка в рамках закона. Главное – продолжайте платить за использованные коммунальные услуги с той даты, когда стали владельцем квартиры.

Грамотным решением будет также, если вы, став собственником квартиры, пригласите инженеров коммунальных служб и оформите акты приемки-передачи на свое имя. Таким образом вы лишний раз зафиксируете показатели счетчиков с момента вашего приобретения жилья. Это целесообразно и для проверки самих счетчиков, если они устарели или не прошли поверку.

Да, перечисленные процедуры займут некоторое время у нового хозяина квартиры, но определенно обезопасят от лишних  головных болей в будущем.

Можно ли подать в суд на прежнего хозяина?

Первая мысль, которая возникает у собственников, когда они узнают о наличии долга по коммунальным услугам, долга по капремонту – подать в суд на прежнего владельца. Но этот шаг не верный и не правильный.

С юридической точки зрения в таком споре новый собственник является третьим лицом, а сторонами по делу – управляющая компания (или ТСЖ) и старый собственник. Поэтому требовать взыскания долга может только управляющая компания.

Тем более, что в настоящее время эта процедура значительно упрощена, не требуется судебных заседаний, долг взыскивается просто на основании судебного приказа.

Что делать если произошла ошибка и долг взыскали с вас?

Вы – новый собственник, но судебный приказ о взыскании старых долгов был выписан на ваше имя? В этой ситуации не теряйте времени. Как только вы получили приказ по почте – сразу отправляйтесь в суд, который его вынес и пишите возражение. Обязательно – приложить все копии документов, подтверждающих ваше право собственности.

Приобретение недвижимости – всегда радостное и знаковое событие для каждой семьи, но не редко оно может быть омрачено неожиданной и неприятной новостью о наличии долга по коммунальным услугам.

В России нет установленной формы единой квитанции, поэтому предоставляя справку об отсутствии долга от одной службы, продавец может скрыть большой долг от других коммунальных служб. Этим и пользуются продавцы квартир.

Будьте бдительны!

Ординарцев Роман Валерьевич

Источник: http://juresovet.ru/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham-platit-li-novomu-sobstvenniku/